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九成房企銷售未達標 , 今年最大壓力仍是融資

http://www.tbvis.icu【泉州經濟網】2019-03-28

近日,房企年報季拉開帷幕,九成房企已完成2018年度銷售目標,但也有首創置業等企業未達標。不管去年業績達沒達標,在制定2019年業績目標時,眾多企業選擇了謹慎對待,調低了發展增速,有的甚至還低于上一年的目標。

首創置業曾提出“2019年銷售額爭取突破1000億元”的目標,在去年業績未達標之后,今年的業績會上,將2019目標降為了800億元。九龍倉集團將今年的銷售目下調為了180億,相比去年220億的目標,減少18%。甚至在2018年表現相當不錯的越秀地產,41.1%的銷售增長額,也僅僅讓其設定了18%的目標增長率。

如果說經濟變化期是對企業的洗禮篩選的話,那么經濟平穩期則是企業的沉淀分層。去年的樓市變革,有不少房企破產,慘遭市場淘汰,而存活下來的企業在樓市平穩期的表現是:近九成的企業按時達成了年度目標,一成企業未達標,整體看,去年樓市表現良好,但其背后蘊含的是,房企日漸分層的趨勢。

據中國指數研究院數據顯示,2月16日上海兆成房地產開發公司,西郊金茂府項目開盤去化率高達95%。相比之下,3月8日上海碧行房地產開發有限公司,東宸源著項目開盤去化率僅為47%。除了上海,杭州、南京、蘇州等華東各地區地區項目去化差異顯現,分化趨勢明顯。

當然,如今房地產開發商謹慎制定企業目標,不僅和宏觀經濟運行環境有關,更與中觀行業發展表現和微觀消費傾向有密不可分的關系。

2017年和2018 年GDP的實際增速分別為6.8%和6.6%,均超過了6.5%的設定目標,今年GDP的增速目標設定為6%-6.5%區間,從GDP的設定目標來看,雖說經濟維穩,但是經濟運行速度放緩是事實,經濟依舊面臨著下滑壓力,那么也就意味著,房地產行業的發展沒“東風”可借,只能依靠“人和”。

剛剛閉幕的兩會,針對房地產領域的工作,住建部部長在會議上再次強調了,樓市長期、持久堅持的政策導向:樓市將仍以“穩”為基調,樓市調控將仍堅持“房住不炒”的原則。據中國指數研究院數據,1-2月商品房銷售面積下滑、銷售額增幅縮小,雖說開發投資額有所增長,但新開工面積增速大幅回落。而資金方面,國內貸款、自籌資金雙雙下滑,資金回款存壓,總體而言未來房企壓力依舊較大,這種壓力或將持續。

正如凱恩斯所主張的,經濟的發展是靠需求拉動的。過去幾十年,房地產的發展很大程度上得益于旺盛的購房需求。但是由虛高需求推高的房價正在不斷反噬著市場上的有效需求。高杠桿的消費在經濟下行周期,只能宣告終結。據國家統計局數據,1-2月,消費增速由9%下滑到8.2%,將時間周期拉長,可以看出居民消費增長速度從2018年年初至今,總體呈現出波動下滑趨勢,消費增長力疲弱。

從房地產行業發展的宏觀、中觀、和微觀環境來看,開發商謹慎制定企業目標似乎是充分合理的。但是竊以為,2019年房地產行業發展最大壓力來源將仍舊是融資。

為了繼續深化逆經濟周期調控政策,扶持中小企業和民營企業發展,從兩會的表述來看,將會加大對中小銀行的定向降準力度,大型商業銀行的小微企業貸款額要增長30%以上。針對中小企業等實體經濟的普惠金融也再次提及。與此同時,3月9日,銀保監會主席再次強調房地產的金融風險防范問題,明確表示將對房地產貸款嚴格控制,防止影子銀行等帶有投資投機性質的資金流入房地產領域,而從最新數據看,1-2月,房企到位資金已經在收窄。

不得不提的是,繼房地產增長拉下手剎后,科創板本輪的瘋漲,吸收了資本市場上大量游蕩的資金,加之政策上“扶實”傾向,房地產融資在短期內或將會雪上加霜。但是需要看到的是,不論是科創板還是普惠金融,國家對實體經濟的態度已然如司馬昭之心,在此風口下,房企理應也只能“謹言慎行”。(作者系應用經濟學博士后)

作者:盤和林經濟觀察

來 源:盤和林經濟觀察 責任編輯:許凌暉

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